动态观点看“地段”

   大家都知道房地产投资最重要的因素是区位，那到底什么是区位呢？从字义解释，就是房地产坐落的位置。从发展的角度看，区位好像是死的，但笔者的看法是：不同的时、事、物，不同的使用者或投资者，会赋予一个区位不同的风貌。也就是说，区位应该是活的。笔者为此简单总结了几个原则供参考。
    稀有：既然是好的区位，就应该具有稀有性，甚至是唯一性的特点。也就是这个地点如果被占用或使用了，在短时间内是绝对找不到一个同样富有超高价值的地点。
    邻里：好的区位是有邻里性的，邻里的特性代表着收入水准、教育水准、职业阶层等同质之群居效应，代表着一个地区的邻里品质，象征着房地产的“质”的特征。不同邻里的房地产，由于居住人口的质量，会造成房地产价格的“区隔”现象。
    可及：大多数的区位理论或地价理论，都认为地价的高低与土地的使用程度强弱呈正比例关系。一般来说，就是与市中心精华地段的距离愈远，房地产就愈不值钱。但交通可以拉近彼此距离，进而缩小彼此之间的房地产价差。所以，可及性的概念就在于交通是可以改变人的行动方式、生活形态与房地产价值的，比如快速道路和轨道交通的修建。
    便利：好的区位应该是便利的，像邻近大型的公园绿地、一些生活便利设施、大型的商场、知名学区等，可以让生活更为便利，更为舒适。我们可以观察到一些邻近大型公园绿地的房地产的房价居高不下，一些名校附近的房地产更是奇货可居，就可以知道，这些优质便利设施对房地产属于利多。但有些如邮局、电信局、菜市场等，虽属于便利设施，但对于房地产的影响并不会太大。其他如机场、加油站等，虽也提供很多便利，不过，由于其被房地产投资理论定位为“邻避”设施，反而是房地产的杀手，是不可不防的。
    宁适：宁适是指宁静的环境、舒适的生活、清新的空气、美好的景观以及私密空间等。宁适程度的认定，当然因人而异，但是我们可以依一般规划与建筑的观点来检视。远离市区的山坡地可以成为优质的别墅区。有些人希望离群索居，有自己私密的空间，所以，可以用较高的价格，取得较佳的宁适生活、较大的居住空间，以彰显其尊荣的身份。
    发展：好的区位是有发展潜力的区位，也就是未来房地产绝对会增值的区位。当然这不是现在时，而是被预期的，投资者必须要有前瞻、敏锐的眼光，较大的勇气，看准哪些是具有发展潜力的区位，趁现在价格尚在最低点就进入。